종합부동산세란? 종합부동산세 과세 대상

종합부동산세는 일정 기준을 초과하는 부동산 보유자에게 부과되는 국세로, 흔히 ‘종부세’라고 불립니다. 종합부동산세 과세 대상인 경우 1년에 한번 부과되는데 종합부동산세란 무엇인지 자세히 살펴보고, 종합부동산세 계산방법, 유의사항에 대해 알아보겠습니다.  

 

종합부동산세란? 종합부동산세 과세 대상

1. 종합부동산세란 무엇인가

 

종합부동산세란? 종합부동산세 과세 대상

 

 

 종합부동산세는 2005년 도입되어 부동산 보유에 따른 과세 형평성을 높이고, 부동산 시장 안정화를 목적으로 시행되고 있습니다. 특히 종합부동산세는 부동산을 거래할 때 부과되는 세금이 아니라, 보유 자체에 따라 매년 1회 부과되는 보유세의 성격을 가집니다.

종합부동산세는 개별 부동산이 아니라, 같은 종류의 부동산을 합산한 공시가격 총액에서 공제 금액을 뺀 후, 과세 표준과 세율에 따라 산출됩니다. 예를 들어 주택의 경우 전국에 보유한 모든 주택의 공시가격을 합산해 일정 금액을 초과하면 종합부동산세 과세 대상이 됩니다. 이러한 구조 때문에 다주택자나 고가 주택 보유자에게 더 높은 세금이 부과되는 구조입니다.

2025년 현재 종합부동산세는 부동산의 유형(주택, 토지)에 따라 계산 방식과 공제 기준이 다르며, 세율도 보유 수와 금액에 따라 차등 적용됩니다. 이는 조세 형평성을 확보하고 부동산 과다 보유에 따른 투기 억제 효과를 기대하기 위한 제도입니다.

 

 

2. 종합부동산세 과세대상 – 주택

 

종합부동산세란? 종합부동산세 과세 대상

 

종합부동산세 과세대상 중 가장 많이 알려진 것이 ‘주택’입니다. 주택분 종합부동산세는 전국에 보유한 주택의 공시가격을 모두 합산해, 1세대 1주택자는 12억 원, 그 외의 경우는 6억 원을 초과하는 경우 과세 대상이 됩니다.

• 1세대 1주택자 기준: 공시가격 합계가 12억 원을 초과하면 종합부동산세 부과
• 다주택자 또는 법인: 공시가격 합계가 6억 원을 초과하면 과세 대상
• 세율: 과세 표준 구간에 따라 0.6%~3%의 기본 세율 적용, 다주택자는 중과세율 적용 가능

예를 들어, A씨가 서울에 공시가격 8억 원의 아파트 1채와 부산에 5억 원의 아파트 1채를 보유하고 있다면, 합산 공시가격이 13억 원이므로 다주택자 기준 6억 원 초과로 종합부동산세가 부과됩니다. 반면, 1세대 1주택자의 경우 공시가격 합계가 11억 원이라면 과세 대상에서 제외됩니다.

 

 

3. 종합부동산세 과세대상 – 토지

 

종합부동산세란? 종합부동산세 과세 대상

 

 

 

 

종합부동산세는 토지에도 부과됩니다. 토지는 ‘종합합산과세대상 토지’와 ‘별도합산과세대상 토지’로 나뉩니다.

1. 종합합산과세대상 토지
   나대지, 잡종지 등 건축물이 없는 토지로, 공시지가 합계가 5억 원을 초과하면 과세 대상이 됩니다.
2. 별도합산과세대상 토지
   상가 부속토지나 업무용 건물 부속토지 등 사업에 직접 사용되는 토지로, 공시지가 합계가 80억 원을 초과하면 과세 대상이 됩니다.

토지의 경우 공제 기준과 세율이 주택과 다르며, 특히 투기 목적의 토지 보유를 억제하는 방향으로 세율이 설계돼 있습니다.

 

 

4. 종합부동산세 계산 방법

 

종합부동산세란? 종합부동산세 과세 대상

 

종합부동산세 계산은 다음 절차를 거칩니다.

1. 보유 부동산 합산: 전국에 있는 동일 유형의 부동산 공시가격 합산
2. 공제액 차감: 주택은 1세대 1주택자 12억 원, 일반 6억 원 공제
3. 공정시장가액 비율 적용: 과세표준 계산 시 일정 비율 적용(2025년 기준 60%)
4. 세율 적용: 과세표준에 따라 누진세율 적용
5. 세액공제: 장기 보유·고령자 공제 등 적용 가능

예를 들어, 1세대 1주택자가 공시가격 15억 원의 주택을 보유했다면, 12억 원을 공제한 3억 원에 공정시장가액 비율을 적용해 과세 표준을 계산한 뒤 세율을 곱하여 세액을 산출합니다.

 

 

5. 종합부동산세 납부와 유의사항

 

종합부동산세란? 종합부동산세 과세 대상

 

종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 부동산을 보유한 사람에게 부과되며, 납부 고지는 12월에 이뤄집니다. 납부 기한은 보통 12월 1일부터 12월 15일까지이며, 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다. 세액이 일정 금액 이상이면 분납도 가능합니다.

유의할 점은, 종합부동산세는 재산세와 별도로 부과되므로 이중으로 세금이 나올 수 있습니다. 또한 부동산 매매 시점에 따라 과세 대상 여부가 달라지므로, 매매·증여 계획이 있다면 6월 1일 기준일을 고려해야 합니다.

 

6. 종합부동산세 관련 FAQ

 

종합부동산세란? 종합부동산세 과세 대상

 

Q1. 종합부동산세는 재산세와 다른가요?
A. 네, 재산세는 개별 부동산 단위로 부과되고, 종합부동산세는 전국 동일 유형의 부동산을 합산해 기준 초과 시 부과됩니다.

Q2. 부부 공동명의 주택도 종합부동산세 대상인가요?
A. 네, 공동명의라면 각자의 지분을 기준으로 계산합니다. 절세 효과가 있을 수 있습니다.

Q3. 해외 거주자도 종합부동산세를 내야 하나요?
A. 국내 부동산을 보유하고 있다면 거주 여부와 관계없이 부과됩니다.

Q4. 세율은 매년 변동되나요?
A. 세율과 공제금액은 정부 정책에 따라 변경될 수 있어 매년 확인이 필요합니다.

Q5. 공시가격이 높게 책정되면 어떻게 하나요?
A. 공시가격 이의신청 기간에 신청 가능하며, 인정되면 세액이 줄어듭니다.

 

 

종합부동산세란? 종합부동산세 과세 대상

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종합부동산세는 고가 부동산이나 다주택자, 대규모 토지 보유자를 대상으로 하는 보유세입니다. 과세 기준과 공제 금액, 세율이 매년 변경될 수 있으므로 반드시 최신 정보를 확인해야 하며, 특히 공시가격 상승기에 과세 대상이 될 가능성이 높아집니다. 따라서 부동산 보유자는 종합부동산세 과세대상 여부를 사전에 점검하고, 절세 방안을 미리 준비하는 것이 필요합니다.